广州实际执行停止审批“商住房”,纠正不规范市场行为

admin 45 2024-04-12

4月9日,网传广州市规划和自然资源局外流一份发布于4月2日的内部文件——《关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》(下称“通知”)。

4月10日,界面新闻记者向广州市规划和自然资源局内部多个机构证实文件真实性。“这个我们是局内工作业务的东西,和目前的政策规章是一致的,也没有率先‘创新’。”广州市规划和自然资源局一内部机构人员解释。

该人员还表明,实际上广州过往从未承认过商务公寓的存在,“也从来没有在商业办公上审批过公寓。”

这份局内下发的文件,其内容显示,为了加强广州的商业服务业用地,以及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理,严遏将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的行为,并对此提出4点建议。

具体来看,第一条也是最核心的建议则是:广州全市范围内停止新的公寓等类住宅项目的规划审批,且在编制土地出让方案时不能出现有关“公寓”等类住宅的描述。

同时,第三点建议强调,商业建设项目的平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类描述;建筑应采用公共走廊、公共卫生间方式布局,不得采用单元式或住宅套型设计形式。

不过,建议中还提到,已经出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目,可以按照原规定继续办理后续审批手续。

商务公寓的诞生,其本质是在过往住宅“水涨船高”,同时商办项目开发过剩的双因素结合下,开发商顺应市场需求而诞生的产物,俗称商住两用房,即为“商住房”。

其土地性质一般是集体用地/国有用地,土地使用权年限在30年到70年不等。因此,消费者购入后无法获得不动产权证,构成住宅和公寓之间最大的区别。也基于此,市面上无论是商务公寓、商办公寓、商改公寓,其性质都不变。

一位相关政府部门人员向界面新闻表态,实际上,商务公寓属于开发商“自己创造的漏洞”,但某种程度上也属于自发的市场行为。

早在2017北京上海就带头相继颁布严打商务公寓的政策

20173,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》宣布开发商的在建、在手商办类项目,购买者不得将房屋作为居住使用,再次出售时应当出售给企事业单位、社会组织。

同年5月,上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》宣布上海将停止审批公寓式办公项目,并重新审核尚未上市销售的项目;对已批未建的项目要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整。

前文政府部门人员向界面新闻表示,过往在北京、上海、广州、深圳这4座一线城市中,其实仅有深圳真正承认过商务公寓的存在,还行经历“明确可以搞“,到发现问题,再到“不可以搞公寓式”的过程。

根据深圳市政府2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》,“商务公寓”的用途范围是为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。在2018至2020年,这三年期间深圳多次出台商务公寓的相关政策,政府不断下场调控。

2018年7月31日,深圳市住房和建设局出台“深四条”调控政,其中规定开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓“只租不售”。

到了20191212深圳市住房和建设局向媒体披露已取消前一年出商务公寓只租不售限制意味着商务公寓可以作为商品流通

但新政颁布仅7个月后20207月31日,深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》,宣布全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目审批,并且鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

由于市场反应激烈彼时深圳官方还对新政进行解读。深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局解释,2019年11月住建部批准新的《办公建筑设计标准》(JGJ/67-2019),自2020年3月1日起实施,原《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)同时废止。新标准已经取消了公寓式办公楼。

上述两个部门表示,商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用,但在近年来商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。

不过此前已批示的项目仍能继续进行,深圳依然有存量商务公寓项目。此前《深圳特区报》曾于2022年4月报道,2022年二季度计划入市的36个商品住宅及商务公寓项目中,南山区的5个项目中就有2个项目为商务公寓。

去年9月,深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等,还对港澳居民不限套数”放开。

常见公寓样板间 图片来源:图虫创意

但随着广州也迎来政策收紧,商务公寓似乎迎来了尾声。结合前文内部机构人员提到广州从未承认商务公寓的举措来看,此次广州市规划和自然资源局在内部发布文件,更像是对过往不规范的市场行为画上最后的句号。

“目前已经诞生的商务公寓等类住宅项目,价格下跌幅度比住宅价格大很多,对不动产价格体系产生巨大的冲击,去化难度较大,给投资者、开发商造成巨大损失,不利于招商引资。”广东省城规院住房政策研究李宇嘉对此次广州新政表示,明确了不再审批新项目,对稳定存量价格有积极作用。

李宇嘉表示,未来不再有横跨住宅、非住宅之间的商办类,以后住宅就是70年产权的用地上建设,要按照生活需求配套公共设施。非住宅就是40或50年产权用地出让建设的实体空间。


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